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L’amortissement d’un bien meublé : comment cela fonctionne ?

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Vous avez accès à différents avantages fiscaux en investissant dans une location meublée non professionnelle (LMNP). À travers ce dispositif, le gouvernement vise à enrichir l’offre en matière de meublés et à étoffer le parc immobilier locatif en général. Il faudra toutefois respecter les critères et les plafonds fixés pour en bénéficier. De plus, vous devez bien choisir le régime fiscal applicable à votre investissement. 

L’amortissement LMNP : c’est quoi ?

L’amortissement en LMNP fait partie des avantages fiscaux accessibles, si vous choisissez le régime réel pour votre location meublée. Il permet entre autres d’amortir le coût du bien immobilier et des meubles. Le mécanisme vous donne par ailleurs la possibilité de déduire diverses charges liées au placement. Pour approfondir le sujet, n’hésitez pas à explorer l’univers lmnp sur le site de net-investissement

En comptabilité, l’amortissement sert à mesurer la dépréciation d’un bien donné sur une période précise. Il permet également de lisser l’investissement sur la durée et de réduire ainsi la base imposable pour le bénéficiaire. Dans l’immobilier, ce mécanisme aide à imputer fiscalement le coût initial du bien et les éventuels frais de réparation. Le dispositif est donc intéressant pour les investisseurs misant sur le long terme. 

En LMNP, l’amortissement concerne les opérations onéreuses comme le ravalement de façade, l’achat de meubles, les travaux d’intérieur… Vous devez toutefois prêter attention à la durée prévue pour amortir chaque type de dépenses. Néanmoins, il s’agit le plus souvent de la durée d’usage du bien concerné. En outre, la quote-part déductible ne doit pas dépasser l’écart entre les charges et le montant des loyers.

L’amortissement LMNP : c’est quoi ?
Source : shutterstock.com

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

L’amortissement en LMNP permet de lisser les fonds investis sur un bien immobilier destiné à la location meublée. Le dispositif est accessible sur le marché du neuf et de l’ancien. Concrètement, cet amortissement s’applique de manière linéaire sur les durées fixées pour chaque poste de dépense. Il s’étale généralement sur 5 à 10 ans pour les éléments de mobilier, contre 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. 

Vous pouvez recourir à l’amortissement sur votre investissement locatif en meublé, si vous remplissez tous les critères du statut LMNP. Pour être éligibles au dispositif, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an. Vous devez par ailleurs effectuer une demande formelle dans les 15 jours suivant la déclaration du début de l’activité. Il faudra aussi choisir le régime réel, au lieu du Micro-Bic ou du dispositif Censi-Bouvard qui implique des conditions supplémentaires. Vous pourrez ensuite amortir :

  • La valeur de l’immobilier hors taxe (hors terrain) ;
  • L’ensemble des frais d’acte ;
  • La valeur hors taxe des meubles et autres éléments de mobilier ; 
  • Les divers travaux d’aménagement réalisé dans la maison ou l’appartement. 

À travers ce système, l’administration fiscale permet de compenser la dépréciation du bien immobilier avec le temps et l’usure. Cette perte de valeur est alors assimilée à une charge non décaissée. De ce fait, vous pourrez la déduire de la valeur de vos revenus imposables. Vous bénéficierez ainsi d’une réduction sur vos impôts et vos prélèvements sociaux.

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?
Source : shutterstock.com

Quelle est sa durée ?

La durée d’un amortissement LMNP est comptée à partir de la déclaration du début de l’activité et non celle de l’achat du bien. À l’inverse, la valeur de l’actif est estimée le jour de l’acquisition du meublé. Vous pouvez en principe amortir jusqu’à 85 % du total de la valeur de votre investissement en LMNP. La durée de l’amortissement est généralement établie à 30 ans de manière indicative. Les conditions réelles de l’amortissement sont toutefois différentes pour :

  • La structure : 70 % de la valeur du bien immobilier sur 80 ans ;
  • La toiture : 10 % sur 25 ans ;
  • Les installations électriques : 5 % sur 25 ans ;
  • L’étanchéité : 5 % sur 15 ans ; 
  • Les agencements intérieurs : 8 % sur 15 ans ;
  • Les ascenseurs : 2 % sur 15 ans.

En revanche, vous ne pouvez pas amortir la valeur du terrain avec le dispositif LMNP. Ce type de bien échappe effectivement à la dépréciation due à la vétusté et à l’usure. Par conséquent, il est d’emblée exclu des biens amortissables. Cette logique explique d’ailleurs le fait que l’amortissement concerne seulement 85 % de la valeur du bien. Par convention, le terrain représente 15 % de l’investissement immobilier. Il est ainsi recommandé de faire appel à un expert pour traiter ces différents détails.

Pour plus d’informations, téléchargez le document suivant : https://www.urssaf.fr/portail/files/live/sites/urssaf/files/documents/5877Plaquetteecoeollaborative.pdf

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