En 2008, la crise financière mondiale a touché de nombreux pays, et l’Espagne n’a pas été épargnée. Comme conséquence de la crise, le pays a connu une forte récession : énormément d’entreprises ont fait faillite, le chômage a fortement augmenté et l’endettement des ménages s’est aggravé. Le secteur immobilier a été au centre de cette crise. À cette époque, de nombreux Espagnols ont dû emprunter de grosses sommes à la banque pour acheter un logement. Mais beaucoup d’entre eux n’ont pas pu rembourser leur crédit à cause de la crise et la situation économique dans le pays. Cela a entraîné des expulsions massives et l’abandon de nombreux projets immobiliers, laissant derrière eux des villes fantômes.
Aujourd’hui, la situation dans le pays a bien changé. Le marché immobilier espagnol se porte beaucoup mieux. Il attire les investisseurs du monde entier grâce à une bonne rentabilité locative, surtout dans les régions touristiques comme la Costa del Sol. De plus en plus d’étrangers souhaitent y acheter un bien, pour y vivre ou pour y investir. Et c’est peut-être votre cas aussi ! Dans cet article, nous allons voir comment l’Espagne est passée d’une grave crise immobilière à une véritable renaissance du secteur.
Le krach immobilier de 2008 : une crise sans précédent
Une crise alimentée par le crédit facile
Quand la crise financière de 2008 a frappé l’Europe, l’Espagne fait partie des pays les plus durement touchés. Le pays a connu de nombreuses faillites, une hausse du chômage, une forte dette publique ainsi qu’une baisse de la croissance. Le secteur immobilier a joué un rôle important dans cette crise. Tout a commencé en 1998, quand le gouvernement espagnol a voulu relancer la construction de logements en votant la Ley del Suelo. Cette loi a facilité l’accès aux terrains à bâtir. Elle a aussi encouragé les investisseurs avec des promesses de profits, et propose que les logements doivent être à bas prix.
Les banques, de leur côté, ont prêté de l’argent très facilement, même à des ménages avec de petits salaires. À partir de 2002, les prix de l’immobilier ont commencé à grimper fortement, alors que les salaires restaient bas. Beaucoup d’Espagnols ont alors dû s’endetter pour acheter un logement. Mais quand la crise mondiale a éclaté en 2007-2008, de nombreuses familles n’ont pas pu rembourser leurs crédits. Les banques ont alors saisi les maisons et expulsé les propriétaires. C’est ainsi que la crise immobilière a éclaté, aggravant la crise généralisée en Espagne.
L’effondrement brutal du marché
Avec la crise financière mondiale de 2008, le pays a vu les prix de l’immobilier chuter de 30 à 40 % en moyenne, parfois davantage dans les zones les plus touchées. Les promoteurs ont fait faillite en masse, les chantiers se sont arrêtés brutalement, et les banques se sont retrouvées avec des milliers de biens saisis sur les bras. D’après une étude réalisée par Amnesty International de 2015, 600 000 ménages ont été expulsés entre 2008 et 2014. Le pays comptait énormément de villes fantômes à cette époque, comme celle de la Seseña qui ressuscite aujourd’hui.
Les ménages surendettés ont été durement touchés, et le taux de chômage a dépassé les 25 % en 2012. Le système bancaire espagnol, au bord de l’effondrement, a nécessité une aide européenne de plus de 40 milliards d’euros.
Une décennie de reconstruction : les bases d’une reprise solide
Un retour progressif de la confiance
En 2013, l’Espagne comptait encore plus de 700 000 logements invendus, un effet direct de la crise de 2007-2008. La demande était très faible, et le marché immobilier restait bloqué. Mais à partir de 2014, la situation a commencé à s’améliorer. L’économie espagnole est repartie à la hausse, avec une forte croissance du PIB : +3,8 % en 2015, +3 % en 2016, et +2,9 % en 2017. Même si la croissance a ralenti un peu après (+2,3 % en 2018 et +2,1 % en 2019), elle est restée meilleure que dans le reste de la zone euro.
Cette reprise a permis de créer plus de 2 millions d’emplois entre 2014 et 2018. Le taux de chômage a baissé, atteignant 13,8 % fin 2019. Cela a aidé à relancer le marché immobilier. Grâce au tourisme, aux exportations et aux réformes sur le marché du travail, la confiance est revenue petit à petit. Les prix de l’immobilier ont arrêté de baisser, puis ont commencé à monter ainsi que la demande immobilière. Par exemple, à Madrid et Barcelone, les prix ont augmenté de plus de 40 % entre 2015 et 2022. D’autres villes comme Malaga, Séville ou Valence ont aussi connu une hausse plus lente, mais continue.
L’investissement étranger et le tourisme comme moteur
Avec la croissance économique qui s’amorce à partir de 2014, la confiance dans l’immobilier est totalement revenue. Les prix des logements augmentent dans le pays, mais ils restent encore bas par rapport à ceux d’autres pays européens. Cela a attiré de nombreux acheteurs étrangers.
Beaucoup de Français, d’Allemands, de Britanniques, de Belges et de Scandinaves ont choisi d’acheter en Espagne. Ils sont attirés par les prix bas, le beau temps, un bon cadre de vie et un système fiscal plutôt intéressant. Les endroits les plus populaires sont les régions en bord de mer, comme la Costa del Sol et la Costa Blanca, ainsi que les îles, comme les Baléares et les Canaries.
En même temps, le tourisme en Espagne continue de bien se porter. Le pays reste l’une des destinations préférées des touristes dans le monde. Cela rend l’investissement immobilier encore plus intéressant, car beaucoup de propriétaires peuvent louer leurs biens à des vacanciers. Grâce à l’intérêt des étrangers et au bon état du tourisme, le marché immobilier espagnol a pu se relever plus vite dans certaines régions.
Les atouts de l’immobilier espagnol aujourd’hui
L’Espagne attire chaque année des milliers d’acheteurs étrangers, séduits par un marché immobilier à la fois dynamique, accessible et prometteur. Voici les principaux atouts du pays :
Des prix plus attractifs qu’en France
Pour de nombreuses raisons, la situation immobilière en Espagne est connue pour être moins chère que dans d’autres pays d’Europe. Ainsi, malgré la hausse des prix dans les grandes villes ces dernières années, l’Espagne reste aujourd’hui globalement plus abordable que la France.
Voici une estimation du prix par ville en 2025 dans les deux pays faites par le site Olé Immobilier :
France :
- Paris : environ 9 750 €/m²
- Marseille : 3 500–4 700 €/m²
- Bordeaux : 3 500–4 700 €/m²
Espagne :
- Madrid : environ 5 723 €/m²
- Barcelone : environ 4 991 €/m²
- Valence : environ 3 185 €/m²
- Alicante : environ 2 437 €/m²
- Málaga (Costa del Sol) : environ 3 842 €/m² (selon les annonces)
Et pour trouver encore moins cher, il faut se tourner vers des régions comme Ségovie, Gandí, Sagonte. Les prix de l’immobilier dans ces régions sont encore ultra abordables alors qu’elles ont un fort potentiel.
Une fiscalité intéressante pour les investisseurs étrangers
En Espagne, les taux d’imposition diffèrent selon le statut de résidence. Pour les Résidents UE/EEE, c’est 19 % sur le revenu locatif net, contre 24 % sur le revenu brut sans déduction pour les résidents hors UE. En France, la fiscalité immobilière présente l’inconvénient d’être particulièrement complexe. Mais surtout, les taux sont plus élevés !
Tranches d’imposition revenus locatifs pour 2025 en France :
| Fraction du revenu imposable (pour une part) | Taux d’imposition à appliquer sur la tranche |
| Jusqu’à 11 497 € | 0% |
| De 11 498 € à 29 315 € | 11% |
| De 29 316 € à 83 823 € | 30% |
| De 83 824 € à 180 294 € | 41% |
| Plus de 180 294 € | 45% |
Par ailleurs, en plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont soumis à des prélèvements sociaux de 17,2%.
Une excellente demande locative
La crise immobilière de 2008 appartient désormais au passé. Aujourd’hui, l’Espagne fait face à une toute autre problématique : une grave pénurie de logements, estimée à 60 000 unités manquantes par an. Cette tension alimente une demande locative explosive, particulièrement dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone ou Valence. « Je gagne 1.200 euros par mois, et à Madrid, il n’y a pas d’appartement à moins de 1.000 euros, même avec un salaire je suis condamnée à rester chez mes parents », déplore Lucia Fernandez, jeune ingénieure de 24 ans.
Si cette situation est dramatique pour les résidents, elle représente cependant une opportunité en or pour les investisseurs : les loyers grimpent, la vacance locative est quasi nulle, et la rentabilité est au rendez-vous. Et ce, sans même compter l’essor du tourisme, qui continue de tirer la demande vers le haut sur le marché des locations immobilières de courte durée.
Des conditions d’emprunt souvent plus favorables qu’en France
Des taux hypothécaires attractifs
En 2025, les taux hypothécaires en Espagne oscillent entre 2,5 % et 3,5 % pour les emprunteurs non-résidents, selon le profil et l’apport. C’est plus ou moins les mêmes taux en France. En revanche, l’Espagne a l’avantage de proposer à ses résidents fiscaux la possibilité d’obtenir des prêts immobiliers avec des taux inférieurs à 1 %. Les non-résidents, eux, ont bien la possibilité d’obtenir un prêt immobilier, mais avec les taux indiqués plus haut.
En tout cas, les refus de prêt immobilier pour les étrangers sont rares. Les banques espagnoles leur accordent généralement un financement jusqu’à 70 % de la valeur du bien, et jusqu’à 80 % pour les résidents.
Moins de contraintes règlementaires
À la différence du HCSF en France (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui impose un taux d’endettement strict (35 %), l’Espagne se montre plus souple, évaluant davantage la solvabilité globale que le seul ratio d’endettement.