Avec sa culture, ses paysages et son accueil chaleureux, le Maroc vient d’être élu 6ème meilleure destination au monde en 2025. En 2024, le pays a même enregistré un nouveau record d’affluence touristique avec 17,4 millions de visiteurs, en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente. Le pays bat même des destinations phares comme l’Egypte (15,7 millions de touristes) sur la même année. Cette dynamique touristique crée un terreau extrêmement fertile pour l’investissement immobilier dans le pays, promettant des rendements locatifs attractifs et une valorisation patrimoniale solide.
Il y a aussi le fait qu’au Maroc, l’immobilier reste très abordable qu’en Europe. Dans ce contexte favorable, les investisseurs étrangers, en particulier les Français, sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à la pierre marocaine. La France reste l’un des premiers partenaires économiques du Royaume. Mais le Maroc est-il réellement un bon plan pour investir dans l’immobilier ? La réponse dans cet article !
Le Maroc et la France : une relation solide et historique
Avant d’envisager d’investir à l’étranger, il faut toujours s’assurer que le pays d’accueil entretient de bonnes relations économiques et diplomatiques avec la France. Pour le cas du Maroc, tous les voyants sont au vert. Le royaume et la France partagent de forts liens historiques et stratégiques.
Sur le plan économique, la France est l’un des tout premiers partenaires commerciaux du Maroc. Et aujourd’hui encore, elle figure parmi ses principaux fournisseurs et clients, mais elle est également le premier investisseur étranger dans le pays et son principal créancier bilatéral. Énormément d’entreprises françaises de renom sont présentes dans quasiment tous les secteurs clés de l’économie marocaine : banques, distribution, industrie, BTP, télécommunications… Les deux pays partagent aussi plus d’un siècle d’histoire commune, une langue en partie commune, des échanges éducatifs, des jumelages de villes, ainsi qu’une coopération diplomatique et culturelle continue.
Aujourd’hui encore, la communauté française au Maroc est l’une des plus importantes d’Afrique, avec plus de 100 000 ressortissants, majoritairement installés dans les grandes villes comme Casablanca, Marrakech ou Rabat. Rien que les retraités français au Maroc tourneraient autour de 60.000 à 70.000 attirés par un coût de la vie deux fois inférieur à celui de la France, et un climat agréable. À l’inverse, plus de 1,5 million de Marocains vivent en France, renforçant des ponts humains et économiques solides entre les deux rives de la Méditerranée. Pour les particuliers français souhaitant investir dans l’immobilier au Maroc, cette relation privilégiée rassure.
Un marché immobilier attractif et diversifié
Le Maroc est un bon plan pour investir dans l’immobilier, car le marché de l’immobilier dans le royaume est à la fois attractif et diversifié !
Des prix encore abordables
Depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier au Maroc affiche une croissance encourageante, mais aussi une hausse des prix. Parmi les villes les plus demandées, il y a notamment Marrakech, Casablanca, Tanger, Rabat, Agadir ou encore Fès. Pourtant, malgré cette hausse constante des prix, le prix reste pour le moment nettement inférieur à ceux pratiqués en Europe. Dans la capitale française, le prix moyen du m² atteint 10 081 € pour un appartement et 10 752 € pour une maison. Dans des villes comme Marrakech ou Agadir, il est possible d’acquérir un appartement de qualité pour une somme comprise entre 800 et 1500 euros le mètre carré, selon l’emplacement et l’état du bien.
À Marrakech, un appartement coûte environ 1 000 €/m² dans les quartiers de luxe, tandis qu’à Casablanca, le prix moyen d’une villa varie de 860 €/m² à plus de 1 385 €/m² selon le quartier. Dans les villes en devenir comme El Jadida, Dakhla ou encore Asilah, Mohammedia, Taghazout, Saïdia, le prix au m² d’un bien immobilier descend 500 €, voire moins. Notez que dans le royaume, il est possible pour les étrangers de devenir pleinement propriétaires de biens immobiliers (hors terres agricoles), ce qui n’est pas toujours le cas dans d’autres pays.
Une demande locative soutenue
Vous souhaitez sûrement louer l’immobilier que vous venez d’acheter ? Bonne nouvelle, avec un secteur touristique en plein essor (plus de 17 millions de visiteurs accueillis en 2024), la demande pour des hébergements de courte durée est très forte dans le pays, en particulier dans les grandes villes et les zones côtières. Des plateformes comme Airbnb facilitent la mise en location saisonnière.
Mais il n’y pas que le tourisme ! Dans le pays, l’immobilier est aussi boosté par une forte urbanisation depuis plusieurs années. Les grandes villes voient affluer des professionnels, des fonctionnaires qui génèrent une demande constante en location longue durée.
Maroc : Airbnb transforme l’immobilier en bon plan d’investissement
Un marché touristique propice
Le Maroc est une destination touristique majeure. Déjà évoqué plus haut, en 2024, le pays a accueilli plus 17 millions de touristes, un record pour le pays. La même année, les touristes étrangers ont constitué 51 % des arrivées. Parmi les atouts du pays en tant que destination touristique, il y a son climat typiquement méditerranéen, tempéré et chaud, sa culture très authentique, ses villes impériales, ses cités balnéaires et un accueil réputé chaleureux. Des villes comme Marrakech, Fès, Essaouira ou Chefchaouen connaissent un flux régulier de touristes internationaux à la recherche d’expériences authentiques.
En proposant votre bien immobilier sur Airbnb, vous pouvez atteindre un taux d’occupation élevé, surtout pendant les périodes de haute saison (hiver pour les Européens, été pour les Marocains de la diaspora). Financièrement, on gagne toujours plus d’argent grâce à un investissement locatif Airbnb que via une location à bail classique.
Des rendements intéressants
Dans le pays, le rendement pour la location de longue durée atteindrait de 5 % à 8 % en moyenne, mais pouvant atteindre 12 % par an ou plus pour location de courte durée sur Airbnb. Tout dépend bien évidemment de l’emplacement, la qualité du bien, et la gestion du calendrier locatif. Des biens bien situés et correctement meublés peuvent générer des revenus supérieurs à la location longue durée.
Exemple : un riad à Marrakech, bien décoré et bien noté sur Airbnb, peut se louer entre 80 et 200 € la nuit, avec des taux d’occupation de 60 à 80 % selon la saison.
Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers
Pour convaincre les investisseurs étrangers ou tout simplement les expatriés fortunés de vivre au Maroc, le pays accorde une exonération temporaire pendant une période de cinq ans à compter de l’obtention du permis d’habiter aux logements neufs, réalisés ou acquis à titre d’habitation principale. Bien évidemment, pour les profils investisseurs immobiliers, ce sont surtout la fiscalité sur les revenus locatifs et la fiscalité à la revente qui les intéressent :
Fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs
Au Maroc, les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont imposés selon un barème progressif, avec un abattement de 40 % pour charges. Ainsi, seul 60 % du revenu net est imposé, et les tranches d’imposition démarrent assez haut (à partir de 40 000 MAD annuels, environ 3800 €).
Voici les nouveaux taux appliqués en 2025 :
- 0 % pour un loyer annuel brut ≤ 40 000 MAD (3 800 €).
- 10 % pour un loyer annuel brut < 120 000 MAD (11 400 €).
- 15 % pour un loyer annuel brut ≥ 120 000 MAD.
En comparaison avec certains pays européens comme la France, cette fiscalité reste très attractive, en particulier pour les petits investisseurs.
En France, plus vos revenus locatifs sont élevés, et plus vous payez des impôts exorbitants. Par exemple, pour une fraction de revenu annuel imposable de 29 316 € à 83 823 €, le taux d’imposition à appliquer sur la tranche est de 30%. Si votre fraction du revenu imposable dépasse les 180 294 €, le taux d’imposition est de 45%.
Et si vous voulez des revenus locatifs totalement exonérés d’impôts, envisagez de s’expatrier à Dubaï et d’y investir !
Fiscalité à la revente
Le Maroc applique une plus-value immobilière à la revente, calculée sur la différence entre le prix d’achat et de revente, avec un abattement en fonction de la durée de détention. Toutefois, après 6 ans de possession, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle, voire totale de cette taxe, sous certaines conditions (résidence principale, ou montant modéré de la plus-value).
Transfert de fonds et liberté de rapatriement
Un autre point fort est la liberté de rapatriement des revenus et du capital. Pour les investisseurs étrangers ayant acheté via un canal bancaire déclaré, l’Office des Changes offre la possibilité de transférer les bénéfices locatifs ainsi que le produit de la vente à l’étranger, sans restriction. Cela permet d’envisager un investissement au Maroc en toute sérénité, sans risque de blocage des fonds en cas de revente.