Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers dans des secteurs logistiques, de bureaux, de commerces, de santé….
De par leur nature, les SCPI sont des produits financiers qui permettent de diversifier votre patrimoine. Et contrairement, à de l’investissement immobilier classique, vous n’aurez pas de tracas de gestion. C’est la société de gestion de la SCPI qui s’en occupe à 100%.
Enfin, vous bénéficierez de l’expertise de professionnels pour s’occuper du parc immobilier de la SCPI.
Ce guide pour investir en SCPI explore en profondeur le principe des SCPI, leurs avantages, leurs inconvénients et les éléments à considérer avant d’investir.
Guide SCPI : définition et principe
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Rien que par le sigle, on sait qu’il s’agit d’une société qui fait des placements immobiliers ! La SCPI se constitue un parc immobilier, au fur et à mesure de ses différentes acquisitions d’actifs immobiliers et selon sa stratégie. Ces placements immobiliers peuvent être plus ou moins diversifiés :
- Sur tous les secteurs, avec l’achat de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des résidences ;
- Et sur l’ensemble des pays européens. Certaines SCPI sont investies à 100% à l’extérieur de la France ou au contraire à 100% en France.
Pour obtenir l’argent nécessaire pour faire ces placements, la SCPI fait une collecte de fonds auprès de différents investisseurs.
Chaque investisseur peut acheter une ou plusieurs parts, émises par la SCPI. Dès qu’un investisseur achète une part, il devient associé de la SCPI, et recevra les dividendes au prorata de son nombre de parts. Les dividendes versés (trimestriellement en général, mensuellement parfois) proviennent des loyers collectés par la SCPI sur l’ensemble de son patrimoine immobilier, auxquels elle retire les frais (frais de gestion, frais financiers…).
Le parc immobilier de la SCPI peut aussi être revalorisé, et dans ce cas l’investisseur recevra la plus-value, au moment de la revente de ses parts, et proportionnellement à son nombre de parts.
On parle souvent de gestion passive pour ce produit financier, qu’est la SCPI, car la gestion des biens (gestion locative des biens, recherche de locataires, collecte des loyers, entretien et la valorisation du patrimoine, …) est entièrement prise en charge par la société de gestion de la SCPI.
3 types de SCPI
Nous venons de définir une SCPI mais, en vérité, il s’agit d’une SCPI de rendement. Il en existe 2 autres, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales, qui ont des objectifs différents. Reprenons-les une par une :
SCPI de rendement
Comme son nom l’indique, l’objectif de cette SCPI est de fournir du rendement, elle doit donc générer de bons revenus réguliers à partir des loyers perçus.
C’est la SCPI la plus répandue, et elle est souvent à capital variable.
SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation)
Cette fois-ci, le but de la SCPI est de valoriser le capital investi à long terme, et elle accorde une moindre importance aux revenus réguliers.
La stratégie d’acquisition des biens immobiliers est donc de cibler des actifs avec un potentiel de revalorisation important.
Elle convient donc à des investisseurs qui ont un horizon de placement long, une bonne tolérance aux risques, et qui ne souhaitent pas toucher de revenus pour éviter l’imposition. C’est à la revente de leur part que ces investisseurs feront une plus-value.
SCPI fiscales
Elles portent bien leur nom, puisqu’en achetant des parts de ces SCPI, vous bénéficiez des avantages fiscaux associés à certains dispositifs (Denormandie, Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Là encore, le rendement est mis au second plan.
Ces SCPI vont rechercher des biens résidentiels éligibles aux dispositifs fiscaux. Et les investisseurs en SCPI fiscales cherchent avant tout à optimiser leur fiscalité.
Pour la suite de notre guide, nous traiterons le cas des SCPI de rendement à capital variable, ce qui représente la majorité du marché.
Les principaux avantages des SCPI
Les SCPI offrent de nombreux avantages qui en font une option d’investissement attrayante :
Diversification du portefeuille
Un avantage déjà évoqué auparavant, il se joue sur la diversification des actifs immobiliers acquis par la SCPI et sur sa stratégie géographique.
À noter que la diversification géographique sur différents pays européens peut apporter des avantages fiscaux.
Mutualisation des risques
Les revenus proviennent de multiples locataires, ce qui diminue l’impact de la vacance locative ou des défauts de paiement. Plus encore, une SCPI a plusieurs actifs immobiliers, ce qui lisse encore plus tout défaut de paiement de loyer.
Il reste donc important de vérifier le Taux d’Occupation Financier (TOF) d’une SCPI, qui correspond au total des loyers divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués. En général, il faut un TOF supérieur à 90%.
Accessibilité
Il est possible d’investir en SCPI à partir de faibles montants (dès 200 €), contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier. Il est même possible de constituer son patrimoine petit à petit en faisant des versements programmés. Les SCPI permettent d’investir avec des montants relativement faibles, rendant l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
Liquidité relative
Les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire, offrant ainsi une liquidité plus importante que l’immobilier en direct.
Investissement passif
Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées avec une expertise en gestion immobilière, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une gestion professionnelle sans avoir à s’impliquer directement.
De plus, les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion locative, des travaux de maintenance ou de la recherche de locataires.
Les principaux inconvénients et risques des SCPI
Comme tout investissement financier, les SCPI présentent aussi des inconvénients et des risques qu’il est important de considérer avant d’investir :
Risque de perte en capital
La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier et de la performance de la société de gestion. Il existe un risque de perte en capital, notamment en cas de revente des parts à un moment défavorable.
Rendement non garanti
Les rendements proviennent des loyers perçus, si une partie du parc immobilier de la SCPI n’est pas louée, que les loyers doivent être baissés pour pouvoir louer, ou encore qu’il y a des impayés, alors le rendement pourra baisser.
Liquidité limitée
Bien que les parts de SCPI soient plus liquides que l’immobilier en direct, leur revente peut prendre du temps et dépend de la demande. En période de crise immobilière ou économique, la liquidité peut être fortement réduite, sur certaines SCPI si les demandes de retraits sont beaucoup plus importantes que les demandes de souscriptions.
Frais des SCPI
Les SCPI prélèvent des frais d’entrée (ou de souscription) et des frais de gestion annuels. Ces frais réduisent la rentabilité nette de l’investissement.
Néanmoins, les frais de souscription peuvent être diminués grâce à du cashback et certaines SCPI proposent même des frais d’entrée gratuits.
Enfin, sachez que le rendement, donné par le Taux de Distribution (TD) est déjà calculé net de frais de gestion. Si une SCPI est à un TD de 7% avec 15% de frais de gestion et une autre à un TD de 6% avec des frais de gestion à 10%, alors prenez la première. Vous payerez plus de frais de gestion, mais vous gagnerez plus à l’arrivée.
Guide pour bien choisir sa SCPI
Pour choisir une SCPI, il est important de vérifier plusieurs indicateurs, afin de trouver celle qui correspond le mieux à vos objectifs d’investissement et à votre profil de risque.
Performance historique
Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, analyser la performance historique de la SCPI, en termes de rendement et de valorisation des parts, donne une très bonne indication.
Jeter un coup d’œil sur le Taux d’Occupation financier, rassurera aussi sur la capacité de la SCPI a délivré un bon rendement par la suite.
Réputation de la société de gestion et capitalisation de la SCPI
Renseignez-vous sur la société de gestion de la SCPI, son expertise, sa réputation et sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier. Une société de gestion de qualité est un gage de sécurité et de performance.
Par ailleurs, une SCPI avec une grosse capitalisation, prouve qu’elle est installée depuis un bon moment, et qu’elle a su tirer profit des collectes de fonds successives pour acquérir des actifs immobiliers attrayants. Un cercle vertueux qui permet d’attirer les investisseurs.
Liquidité des SCPI
Si une SCPI a un souci de liquidité, c’est que nombreux de ses associés veulent en sortir et que peu de nouveaux veulent y investir. En général, ces comportements indiquent que quelque chose cloche !
Dernière étape du guide : investir en SCPI
Une fois votre sélection de SCPI effectuée, vous pourrez passer à la souscription des parts. Vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprès de la société de gestion, par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine, sur votre contrat d’assurance vie ou via des plateformes en ligne spécialisées.
Les parts de SCPI peuvent être achetées au comptant ou financées par un emprunt. Le financement par emprunt peut être intéressant, car vous profitez de l’effet de levier, tout en déduisant les intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
Il existe même certains montages comme le démembrent et l’achat en nue-propriété qui permettent d’acheter avec une décote des parts de SCPI.
Les SCPI sont une solution d’investissement attrayante pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Elles offrent des avantages significatifs en termes de diversification, d’accessibilité, et d’avantages fiscaux. Cependant, il est crucial de bien comprendre les risques, les frais et la fiscalité associés à cet investissement.