SCPI et assurance vie : définition et avantages

Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fascine nombre d’épargnants à la recherche de rendements. Ces véhicules d’investissement immobilier séduisent par leurs revenus réguliers. Toutefois, certains investisseurs préfèrent les intégrer au sein d’une assurance vie pour profiter d’avantages supplémentaires. 

L’investissement en SCPI par l’assurance vie : de quoi parle-t-on ?

Les SCPI, acronyme de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, constituent des placements collectifs investissant dans l’immobilier locatif. Concrètement, de multiples épargnants rassemblent leurs capitaux au sein d’une SCPI pour acquérir un patrimoine composé d’immeubles de bureaux, de commerces, de résidences gérées ou d’entrepôts. 

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La SCPI loue ensuite ces actifs immobiliers à des entreprises ou des particuliers, générant des revenus locatifs. Après déduction des charges, elle reverse le surplus sous forme de dividendes à ses associés au prorata de leur participation. Ainsi, avec une seule SCPI en portefeuille, un investisseur perçoit des loyers de dizaines voire de centaines de locaux différents.

Intégrer des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie revient à les utiliser pour composer le fonds en euros ou les unités de compte de ce véhicule d’épargne. 

En pratique, le souscripteur d’une assurance vie alimente son contrat par des versements. Puis il sélectionne des SCPI dans la liste proposée par l’assureur pour investir tout ou partie de son épargne.

Les dividendes générés par les SCPI viennent alors abonder le capital placé en assurance vie. Ainsi, l’épargnant bénéficie à la fois des atouts des SCPI et des avantages de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. 

Une combinaison patrimoniale pleine de bon sens.

Quels sont les avantages des SCPI dans une assurance vie ?

Associer des SCPI à un contrat d’assurance vie procure de multiples atouts à l’investisseur avisé. Ce placement conjugue notamment :

• Une optimisation fiscale : les dividendes des SCPI échappent aux prélèvements sociaux et l’enveloppe assureur exonère ces revenus d’impôt sur le revenu. S’ajoute une flat tax réduite à 7,5% sur les plus-values après 8 ans de détention.
• Une meilleure mutualisation des risques : l’assureur sélectionne plusieurs dizaines de SCPI diversifiées en termes de typologies d’actifs et de zones géographiques. L’épargnant peut ainsi répartir son capital de façon optimale.
• Une gestion pilotée sécurisante : l’assureur se charge des souscriptions, des reventes de parts et du réinvestissement des dividendes. Il suit aussi dans le temps la santé financière des SCPI intégrées au contrat.

Grâce à ce savant dosage entre avantages fiscaux, répartition des risques et tranquillité de gestion, les SCPI en assurance vie séduisent de plus en plus d’investisseurs patrimoniaux. Leur attrait ne cesse de croître au fil des années.

Les limites de ce modèle d’investissement

Certes, ce placement conjugue de multiples avantages. Cependant, quelques limites persistes qu’il convient de garder à l’esprit :

• Des frais de gestion qui grèvent la rentabilité : les coûts de l’enveloppe assureur, bien que modérés, rognent chaque année une partie des dividendes verses par les SCPI.
• Une rigidité fiscale pénalisante : en cas de rachat, l’investisseur ne peut pas choisir les actifs à céder en priorité en fonction de leur fiscalité respective.
• Un manque de flexibilité dans le choix des contrats : toutes les compagnies d’assurance ne permettent pas l’accès à des SCPI, limitant les possibilités de diversification.

Pour autant, les avantages quant à eux demeurent certains : optimisation fiscale, mutualisation accrue et gestion déléguée. 

À chacun de faire la balance entre atouts et contraintes en conscience !

Comment investir dans des SCPI au travers d’une assurance vie ?

Comment procéder concrètement pour investir en SCPI au sein de son contrat d’assurance vie ? Tout d’abord, la formule doit être commercialisée par l’assureur. Hormis quelques rares contrats multifonds composés d’unités de comptes exclusives, la plupart proposent désormais l’accès aux meilleures SCPI du marché.

Deuxième étape : vérifier la disponibilité de fonds dans l’enveloppe fiscale. Si le capital y est insuffisant, effectuer des versements complémentaires pour abonder le contrat. En matière de SCPI, mieux vaut prévoir des investissements réguliers pour lisser les valorisations. 

Une fois ces opérations préliminaires réalisées, l’investisseur accède à l’univers SCPI au sein de son espace client en ligne. Il peut alors en quelques clics souscrire des parts des fonds de son choix, comme pour l’achat d’actions. 

La plupart des compagnies assureurs proposent plusieurs dizaines de SCPI diversifiées entre bureaux, commerces, résidences gérées… de quoi composer un portefeuille performant !

L’intégration des SCPI à l’assurance vie requiert ainsi un peu de méthode. Mais grâce aux interfaces digitales des assureurs, leur acquisition demeure à la portée de tous, y compris des épargnants novices !

Les 3 points clés à retenir

• Combiner l’investissement en SCPI à l’assurance vie optimise la fiscalité grâce à l’enveloppe assurance et mutualise les risques entre de multiples actifs.
• Cette stratégie procure des revenus complémentaires récurrents tout en déléguant la gestion fastidieuse à l’assureur.
• Moyennant quelques vérifications préalables, la souscription de SCPI s’opère facilement en ligne au sein de l’espace client des compagnies d’assurance.