Guide pour investir en SCPI comme un expert

Une Sociรฉtรฉ Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet dโ€™accรฉder ร  un portefeuille diversifiรฉ d’actifs immobiliers dans des secteurs logistiques, de bureaux, de commerces, de santรฉโ€ฆ. 

De par leur nature, les SCPI sont des produits financiers qui permettent de diversifier votre patrimoine. Et contrairement, ร  de lโ€™investissement immobilier classique, vous nโ€™aurez pas de tracas de gestion. Cโ€™est la sociรฉtรฉ de gestion de la SCPI qui sโ€™en occupe ร  100%. 

Enfin, vous bรฉnรฉficierez de lโ€™expertise de professionnels pour sโ€™occuper du parc immobilier de la SCPI. 

Ce guide pour investir en SCPI explore en profondeur le principe des SCPI, leurs avantages, leurs inconvรฉnients et les รฉlรฉments ร  considรฉrer avant d’investir.

Guide SCPI : dรฉfinition et principe

Une SCPI est une Sociรฉtรฉ Civile de Placement Immobilier. Rien que par le sigle, on sait quโ€™il sโ€™agit dโ€™une sociรฉtรฉ qui fait des placements immobiliers ! La SCPI se constitue un parc immobilier, au fur et ร  mesure de ses diffรฉrentes acquisitions dโ€™actifs immobiliers et selon sa stratรฉgie. Ces placements immobiliers peuvent รชtre plus ou moins diversifiรฉs : 

  • Sur tous les secteurs, avec lโ€™achat de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepรดts ou des rรฉsidences ;
  • Et sur lโ€™ensemble des pays europรฉens. Certaines SCPI sont investies ร  100% ร  lโ€™extรฉrieur de la France ou au contraire ร  100% en France.

Pour obtenir lโ€™argent nรฉcessaire pour faire ces placements, la SCPI fait une collecte de fonds auprรจs de diffรฉrents investisseurs.

Chaque investisseur peut acheter une ou plusieurs parts, รฉmises par la SCPI. Dรจs quโ€™un investisseur achรจte une part, il devient associรฉ de la SCPI, et recevra les dividendes au prorata de son nombre de parts. Les dividendes versรฉs (trimestriellement en gรฉnรฉral, mensuellement parfois) proviennent des loyers collectรฉs par la SCPI sur lโ€™ensemble de son patrimoine immobilier, auxquels elle retire les frais (frais de gestion, frais financiersโ€ฆ).

Le parc immobilier de la SCPI peut aussi รชtre revalorisรฉ, et dans ce cas lโ€™investisseur recevra la plus-value, au moment de la revente de ses parts, et proportionnellement ร  son nombre de parts. 

On parle souvent de gestion passive pour ce produit financier, quโ€™est la SCPI, car la gestion des biens (gestion locative des biens, recherche de locataires, collecte des loyers, entretien et la valorisation du patrimoine, โ€ฆ) est entiรจrement prise en charge par la sociรฉtรฉ de gestion de la SCPI.

3 types de SCPI

Nous venons de dรฉfinir une SCPI mais, en vรฉritรฉ, il sโ€™agit dโ€™une SCPI de rendement. Il en existe 2 autres, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales, qui ont des objectifs diffรฉrents. Reprenons-les une par une :  

SCPI de rendement

Comme son nom lโ€™indique, lโ€™objectif de cette SCPI est de fournir du rendement, elle doit donc gรฉnรฉrer de bons revenus rรฉguliers ร  partir des loyers perรงus.

Cโ€™est la SCPI la plus rรฉpandue, et elle est souvent ร  capital variable.

SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation)

Cette fois-ci, le but de la SCPI est de valoriser le capital investi ร  long terme, et elle accorde une moindre importance aux revenus rรฉguliers.

La stratรฉgie dโ€™acquisition des biens immobiliers est donc de cibler des actifs avec un potentiel de revalorisation important.

Elle convient donc ร  des investisseurs qui ont un horizon de placement long, une bonne tolรฉrance aux risques, et qui ne souhaitent pas toucher de revenus pour รฉviter l’imposition. Cโ€™est ร  la revente de leur part que ces investisseurs feront une plus-value.

SCPI fiscales

Elles portent bien leur nom, puisquโ€™en achetant des parts de ces SCPI, vous bรฉnรฉficiez des avantages fiscaux associรฉs ร  certains dispositifs (Denormandie, Pinel, Malraux, Dรฉficit Foncier). Lร  encore, le rendement est mis au second plan.

Ces SCPI vont rechercher des biens rรฉsidentiels รฉligibles aux dispositifs fiscaux. Et les investisseurs en SCPI fiscales cherchent avant tout ร  optimiser leur fiscalitรฉ.

Pour la suite de notre guide, nous traiterons le cas des SCPI de rendement ร  capital variable, ce qui reprรฉsente la majoritรฉ du marchรฉ.

Les principaux avantages des SCPI

Les SCPI offrent de nombreux avantages qui en font une option d’investissement attrayante :

Diversification du portefeuille

Un avantage dรฉjร  รฉvoquรฉ auparavant, il se joue sur la diversification des actifs immobiliers acquis par la SCPI et sur sa stratรฉgie gรฉographique.

ร€ noter que la diversification gรฉographique sur diffรฉrents pays europรฉens peut apporter des avantages fiscaux. 

Mutualisation des risques

Les revenus proviennent de multiples locataires, ce qui diminue l’impact de la vacance locative ou des dรฉfauts de paiement. Plus encore, une SCPI a plusieurs actifs immobiliers, ce qui lisse encore plus tout dรฉfaut de paiement de loyer.

Il reste donc important de vรฉrifier le Taux dโ€™Occupation Financier (TOF) dโ€™une SCPI, qui correspond au total des loyers divisรฉs par le total des loyers qui seraient facturรฉs si les locaux รฉtaient intรฉgralement louรฉs. En gรฉnรฉral, il faut un TOF supรฉrieur ร  90%.

Accessibilitรฉ

Il est possible dโ€™investir en SCPI ร  partir de faibles montants (dรจs 200 โ‚ฌ), contrairement ร  l’acquisition directe d’un bien immobilier. Il est mรชme possible de constituer son patrimoine petit ร  petit en faisant des versements programmรฉs. Les SCPI permettent d’investir avec des montants relativement faibles, rendant l’investissement immobilier accessible ร  un plus grand nombre de personnes.

Liquiditรฉ relative

Les parts de SCPI peuvent รชtre revendues sur le marchรฉ secondaire, offrant ainsi une liquiditรฉ plus importante que l’immobilier en direct.

Investissement passif

Les SCPI sont gรฉrรฉes par des sociรฉtรฉs spรฉcialisรฉes avec une expertise en gestion immobiliรจre, ce qui permet aux investisseurs de bรฉnรฉficier d’une gestion professionnelle sans avoir ร  s’impliquer directement.

De plus, les investisseurs n’ont pas ร  se soucier de la gestion locative, des travaux de maintenance ou de la recherche de locataires.

Les principaux inconvรฉnients et risques des SCPI

Comme tout investissement financier, les SCPI prรฉsentent aussi des inconvรฉnients et des risques qu’il est important de considรฉrer avant d’investir :

Risque de perte en capital

La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marchรฉ immobilier et de la performance de la sociรฉtรฉ de gestion. Il existe un risque de perte en capital, notamment en cas de revente des parts ร  un moment dรฉfavorable.

Rendement non garanti

Les rendements proviennent des loyers perรงus, si une partie du parc immobilier de la SCPI nโ€™est pas louรฉe, que les loyers doivent รชtre baissรฉs pour pouvoir louer, ou encore quโ€™il y a des impayรฉs, alors le rendement pourra baisser.

Liquiditรฉ limitรฉe

Bien que les parts de SCPI soient plus liquides que l’immobilier en direct, leur revente peut prendre du temps et dรฉpend de la demande. En pรฉriode de crise immobiliรจre ou รฉconomique, la liquiditรฉ peut รชtre fortement rรฉduite, sur certaines SCPI si les demandes de retraits sont beaucoup plus importantes que les demandes de souscriptions.

Frais des SCPI

Les SCPI prรฉlรจvent des frais d’entrรฉe (ou de souscription) et des frais de gestion annuels. Ces frais rรฉduisent la rentabilitรฉ nette de l’investissement.
Nรฉanmoins, les frais de souscription peuvent รชtre diminuรฉs grรขce ร  du cashback et certaines SCPI proposent mรชme des frais dโ€™entrรฉe gratuits.

Enfin, sachez que le rendement, donnรฉ par le Taux de Distribution (TD) est dรฉjร  calculรฉ net de frais de gestion. Si une SCPI est ร  un TD de 7% avec 15% de frais de gestion et une autre ร  un TD de 6% avec des frais de gestion ร  10%, alors prenez la premiรจre. Vous payerez plus de frais de gestion, mais vous gagnerez plus ร  lโ€™arrivรฉe.

Guide pour bien choisir sa SCPI

Pour choisir une SCPI, il est important de vรฉrifier plusieurs indicateurs, afin de trouver celle qui correspond le mieux ร  vos objectifs d’investissement et ร  votre profil de risque.

Performance historique 

Mรชme si les performances passรฉes ne prรฉjugent pas des performances futures, analyser la performance historique de la SCPI, en termes de rendement et de valorisation des parts, donne une trรจs bonne indication.

Jeter un coup dโ€™ล“il sur le Taux dโ€™Occupation financier, rassurera aussi sur la capacitรฉ de la SCPI a dรฉlivrรฉ un bon rendement par la suite.

Rรฉputation de la sociรฉtรฉ de gestion et capitalisation de la SCPI 

Renseignez-vous sur la sociรฉtรฉ de gestion de la SCPI, son expertise, sa rรฉputation et sa capacitรฉ ร  gรฉrer efficacement le portefeuille immobilier. Une sociรฉtรฉ de gestion de qualitรฉ est un gage de sรฉcuritรฉ et de performance.

Par ailleurs, une SCPI avec une grosse capitalisation, prouve quโ€™elle est installรฉe depuis un bon moment, et quโ€™elle a su tirer profit des collectes de fonds successives pour acquรฉrir des actifs immobiliers attrayants. Un cercle vertueux qui permet dโ€™attirer les investisseurs.

Liquiditรฉ des SCPI

Si une SCPI a un souci de liquiditรฉ, cโ€™est que nombreux de ses associรฉs veulent en sortir et que peu de nouveaux veulent y investir. En gรฉnรฉral, ces comportements indiquent que quelque chose cloche !

Derniรจre รฉtape du guide : investir en SCPI

Une fois votre sรฉlection de SCPI effectuรฉe, vous pourrez passer ร  la souscription des parts. Vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprรจs de la sociรฉtรฉ de gestion, par l’intermรฉdiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine, sur votre contrat d’assurance vie ou via des plateformes en ligne spรฉcialisรฉes.

Les parts de SCPI peuvent รชtre achetรฉes au comptant ou financรฉes par un emprunt. Le financement par emprunt peut รชtre intรฉressant, car vous profitez de lโ€™effet de levier, tout en dรฉduisant les intรฉrรชts d’emprunt dรฉductibles des revenus fonciers.

Il existe mรชme certains montages comme le dรฉmembrent et lโ€™achat en nue-propriรฉtรฉ qui permettent dโ€™acheter avec une dรฉcote des parts de SCPI.

Les SCPI sont une solution d’investissement attrayante pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Elles offrent des avantages significatifs en termes de diversification, d’accessibilitรฉ, et d’avantages fiscaux. Cependant, il est crucial de bien comprendre les risques, les frais et la fiscalitรฉ associรฉs ร  cet investissement.

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