Vous louez votre bien immobilier ? Votre locataire a l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation, mais sachez qu’elle ne couvre pas tous vos risques.
En tant que propriétaire bailleur, vous devez également souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) pour vous protéger en cas de sinistre, que votre bien soit vacant, donné en location ou occupé à titre gratuit.
A qui est destinée cette assurance ?
Un propriétaire qui n’occupe pas son logement à l’année est juridiquement considéré comme un propriétaire non-occupant (PNO).
Ainsi, les propriétaires bailleurs qui louent leur logement pour en tirer des revenus locatifs sont dans ce cas. Par ailleurs, les propriétaires qui hébergent une personne à titre gratuit ou dont le logement est inoccupé rentrent également dans cette catégorie.
Pour tous ces propriétaires, il est fortement recommandé de souscrire une assurance habitation PNO comme nous allons le voir par la suite.
Est-elle obligatoire ?
Par défaut, l’assurance PNO est facultative, mais elle devient obligatoire dans un cas bien précis.
En dehors d’une copropriété
Lorsque le bien immobilier ne fait pas partie d’une copropriété (par exemple une maison individuelle), l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) n’est pas une obligation légale, contrairement à l’assurance habitation du locataire.
Au sein d’une copropriété
Depuis la promulgation de la loi ALUR, il est dorénavant obligatoire de souscrire une assurance PNO pour les propriétaires bailleurs de biens au sein d’une copropriété, d’un immeuble ou d’une résidence pavillonnaire. En effet, d’après l’article 9-1 de la loi ALUR, les copropriétaires occupants ou non-occupants du bien doivent être couverts par une assurance responsabilité civile.
Un propriétaire doit répondre de tout sinistre ayant pour origine son logement. C’est sa responsabilité civile qui est engagée en cas de dommage imputable au logement et cela peut représenter des montants conséquents à sa charge. C’est pourquoi un propriétaire bailleur doit souscrire une assurance en responsabilité civile applicable aux logements non occupés par leurs propriétaires.
Rendre cette assurance obligatoire pour tous les copropriétaires permet de garantir qu’en cas de sinistre, ce dernier sera pris en charge, même si les propriétaires ne sont pas les occupants du logement, ce qui limite le risque de défaut de paiement ou de procédure judiciaire.
Cette assurance PNO est ainsi une couverture supplémentaire, en sus de l’assurance habitation du locataire et de celle du syndicat de copropriété.
Pourquoi souscrire une assurance PNO ?
Obligatoire ou non, contracter une assurance PNO est vivement conseillé, car elle permet au bailleur de bénéficier d’une couverture supplémentaire, notamment dans les cas suivants :
- Le locataire est responsable d’un sinistre, mais son assurance ne couvre pas correctement le logement, car il a pris une assurance avec les garanties minimales.
- Le locataire n’est pas responsable d’un sinistre. C’est donc l’assurance du propriétaire bailleur qui intervient et non l’assurance habitation du locataire. Par exemple, cela peut arriver lorsque le gel fait exploser une canalisation à l’intérieur du logement ou qu’une tuile se détache du toit.
- Lors d’une période de vacance locative, le logement n’est pas occupé entre le moment où un locataire part et le moment où le suivant arrive. Par conséquent, il n’est pas couvert par une assurance multirisque habitation si un sinistre se produit pendant cette période.
En souscrivant une assurance PNO, vous avez la garantie d’être protégé au maximum et de profiter d’une indemnisation optimale en cas de sinistre.
Quelle est sa couverture ?
Sur de nombreux points, l’assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO) ressemble beaucoup à une assurance multirisque habitation. Ceci est tout à fait logique étant donné que cette assurance couvre le propriétaire contre tous les sinistres pouvant survenir dans le logement, aussi bien en période d’occupation qu’en période de vacance locative.
Voici une liste des garanties les plus souvent proposées dans le contrat d’une assurance PNO :
- La garantie multirisque : elle protège contre les risques principaux et les plus courants, c’est-à-dire l’incendie, les dégâts des eaux, les explosions, le vol, le vandalisme, les bris de glace, les tempêtes, les événements climatiques, les catastrophes naturelles et les catastrophes technologiques ;
- La garantie « troubles de jouissance » : elle couvre la responsabilité civile du propriétaire envers son locataire en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction dans le logement ;
- La garantie « recours des voisins et des tiers » : elle couvre également la responsabilité civile du propriétaire lorsque son logement provoque des dommages sur le bien d’un voisin, sur les parties communes d’une copropriété ou est à l’origine d’un préjudice à un tiers en l’absence de locataire ou lorsque son assurance habitation ne le couvre pas ;
- La garantie des biens mobiliers : elle est très utile si vous louez votre bien en meublé, puisqu’elle couvre tous vos meubles ;
- La garantie loyers impayés : elle assure le propriétaire contre les impayés du loyer et des charges locatives de son locataire. Cette garantie peut aussi couvrir le remboursement des frais de contentieux si un litige avec le locataire doit se régler au tribunal.
Combien coûte une assurance PNO ?
Le prime d’une assurance PNO est calculée en fonction des critères suivants :
- La superficie du logement ;
- Le type de logement (maison ou appartement) ;
- L’adresse du logement ;
- Si le logement est meublé ou non ;
- Le taux d’occupation à l’année, un bien qui reste vide pendant de longues périodes nécessite une couverture renforcée, car il présente un risque accru de dégâts ;
- Les garanties facultatives dont le propriétaire a besoin.
L’assurance PNO est généralement bon marché, environ moitié moins chère que l’assurance multirisque habitation du locataire, car cette dernière entre plus souvent en jeu. En moyenne, la cotisation d’un contrat d’assurance PNO varie entre 60 et 200 euros par an.
Les propriétaires bailleurs ont l’embarras du choix pour souscrire une assurance PNO, car de nombreuses compagnies d’assurance proposent ce type de contrat. Il est recommandé d’utiliser un comparateur en ligne – comme sur ce site – pour choisir un contrat.
Par ailleurs, si le propriétaire opte pour le régime d’imposition réel (location meublée ou non), il peut déduire la cotisation de son assurance propriétaire non-occupant de ses revenus locatifs.