Le portage immobilier : principe et fonctionnement

Vous êtes propriétaire d’un immeuble et vous souhaitez rentabiliser votre bien pour constituer un fonds de départ pour un projet ? Recherchez-vous plutôt un investisseur immobilier qui achètera votre bien afin de sortir d’une difficulté financière tout en gardant en tête l’option de rachat après quelques années ? Mais en réalité, qu’est-ce que le portage immobilier et en quoi est-ce la solution idoine face à une situation de surendettement ? Explications.

Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Avec les risques et le coût du crédit parfois trop élevé liés à l’emprunt bancaire, le portage immobilier demeure une alternative intéressante pour obtenir un financement rapidement. 

On entend par portage immobilier une opération financière qui permet à une personne en difficulté financière de céder momentanément la propriété de son bien immobilier tout en le louant. C’est une alternative intéressante pour éviter le surendettement ou la saisie immobilière. 

Le principe du portage immobilier est simple : vous vendez votre maison ou votre appartement à une société de portage pour solder vos dettes tout en conservant un droit d’usage et d’occupation sur votre bien. Cela veut dire que vous continuez à vivre dans votre résidence principale tout en réglant vos problèmes financiers.

Pour l’acquéreur, le portage immobilier semble également être une opportunité intéressante. Il se trouve qu’il achète le bien immobilier à un prix en-dessous de sa valeur vénale, soit 70 à 80 % de moins. 

Ce qu’il faut aussi savoir avec le portage immobilier, c’est qu’il existe une contrepartie financière qui peut prendre différentes formes, comme le versement d’une indemnité d’occupation ou la mise en place d’un remboursement anticipé partiel ou total du capital restant dû. 

Quels sont les avantages du portage immobilier ?

Le Code civil l’énonce très bien dans ses articles 1659 à 1673, le portage immobilier est une sorte de vente avec faculté de rachat. Et s’il offre une solution intéressante pour le vendeur, l’acheteur s’en sort également tout aussi privilégié.

Pour le vendeur, le portage immobilier permet de bénéficier de liquidités immédiates sans avoir à passer par un prêt hypothécaire. Il vous offre donc la possibilité d’effacer la totalité ou une grande partie de vos dettes. Vous vous libérez alors de vos créanciers tout en vous conformant aux dispositions légales. 

Le portage immobilier met fin à une situation de surendettement ou, dans certains cas, de fichage bancaire. Et une fois que votre fichage au FICP ou FCC est levé, vous pouvez à nouveau souscrire un crédit et racheter votre bien passé un certain délai. 

D’autre part, cette alternative vous permet de stabiliser vos finances, vous évite la saisie immobilière et vous continuez à vivre dans votre logement comme expliqué plus haut.

Pour l’investisseur, l’opération lui est tout aussi bénéfique dans la mesure où il acquiert un bien décoté jusqu’à 30 % de sa valeur sur le marché en plus de percevoir des loyers lui assurant des revenus réguliers pendant un certain temps. 

La société de portage est aussi exonérée de charges fiscales liées au statut de LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Avec ce régime appelé « micro-BIC », le bailleur profite d’un abattement de 50 % avant d’être imposé à l’IR (impôt sur le revenu) si les recettes locatives ne dépassent pas 70 000 € par an.

Comment fonctionne le portage immobilier ?

un intérieur de logement

Dans le portage immobilier, on distingue trois grandes étapes : 

  • La vente du bien immobilier ou du logement : le propriétaire surendetté vend temporairement sa maison tout en continuant à l’occuper et à le louer. Au moment de cette vente, il fixe les conditions de transfert de propriété incluant la durée de la vente temporaire entre 6 mois et 05 ans.
  • L’équilibre budgétaire (la phase de portage) : grâce à l’argent reçu de la vente du bien, l’ex-propriétaire obéré paye ses dettes. Il retrouve un nouvel équilibre financier. Et puisqu’il continue à occuper son bien, il verse un loyer à l’investisseur qui dispose généralement d’un statut de LMNP.
  • Le rachat ou la vente du bien : le prix de rachat du bien est fixé à l’avance, lors de l’établissement du contrat de portage immobilier. Le locataire rachète alors le bien au prix convenu et s’acquitte des frais de notaire tout en versant une commission à la société de portage. Il peut également le vendre définitivement au prix du marché.

Exemple : une maison est évaluée à 250 000 €. Les dettes s’estiment à 94 000 € avec des revenus mensuels de 3 500 € et des mensualités de remboursement à 1 950 €. Pendant le portage immobilier, le bien est vendu à 180 000 € avec une obligation d’indemnité d’occupation mensuelle de 1 200 €. À la fin de l’opération, le bien est racheté à hauteur de 185 000 € grâce à un nouveau prêt immobilier. 

Avec des mensualités de 850 €, le propriétaire passe d’un taux d’endettement de 56 % à 24 % via un portage immobilier d’une durée de 12 mois.

Quels sont les risques du portage immobilier ?

Le premier risque du portage immobilier concerne le prix de rachat du bien qui est bien plus élevé (environ 10 % de plus) que son prix de vente. 

Notez également que la taxe foncière peut être à la charge du propriétaire locataire durant le portage immobilier selon les termes du contrat convenu avec l’investisseur.

Et si par malheur, au terme de l’échéance, vous ne parvenez pas à vous acquitter de la somme convenue en amont, vous perdez votre bien

Vous avez également la possibilité de vendre le bien au prix du marché et de restituer au premier acquéreur le prix de cession initial plus les frais et garder la différence. Et si malgré cela, vous ne trouvez aucune solution, vous perdez définitivement votre bien ainsi que le dépôt de garantie versé à l’investisseur dans le cadre du bail d’habitation. L’investisseur se trouve alors plein propriétaire.

Les frais du portage immobilier

Une opération de portage immobilier inclut tout d’abord le paiement de loyers de la part du propriétaire pour continuer à occuper le bien. Ils sont souvent supérieurs à la moyenne sur le marché, soient 10 ou 20 % de plus.

Étant donné qu’il s’agit d’une vente immobilière, des frais notariés doivent quand même être appliqués. Ils représentent 1 % du montant de la transaction si le portage dure 5 ans et au-delà de ce délai, ils reviennent à 7 ou 8 % à partir de la signature de l’acte notarié.

Notez également des frais de commission d’une valeur de 5 % du montant de la transaction, versés à la société de portage.

Quelles différences entre le portage immobilier et la vente en réméré ?

Le portage immobilier et la vente à réméré représentent tous les deux une seule et même opération : la vente avec faculté de rachat selon les articles 1 659 et suivants du Code civil. Il n’existe donc aucune différence entre ces deux opérations. En 2009, lorsque le Code civil a subi quelques modifications, le terme « vente à réméré » a finalement cédé sa place à l’appellation « portage immobilier ». 

Conclusion

En conclusion, le portage immobilier est une solution financière qui offre une alternative aux personnes en difficulté financière pour rembourser leurs dettes tout en conservant leur résidence principale. Cette opération permet au cédant de régler ses problèmes financiers tout en continuant à vivre dans son logement, tandis que l’acquéreur bénéficie d’un bien immobilier à un prix avantageux. Cependant, il est important de bien se renseigner sur les conditions et les conséquences de cette opération avant de s’engager.

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