Vous souhaitez acquérir un bien immobilier prochainement, par le biais d’un emprunt bancaire ? Dans la majorité des cas, la banque demande à l’emprunteur de souscrire à une assurance prêt immobilier. Cette garantie vous permet d’être assuré en cas de perte de revenus liée à un évènement imprévu comme un accident, un décès, une maladie longue durée, etc. Comment fonctionne concrètement l’assurance prêt immobilier ? Combien coûte cette garantie et comment renégocier votre contrat ?
Comment fonctionne l’assurance d’un prêt immobilier ?
L’assurance prêt immobilier est nécessaire pour vous couvrir en cas d’imprévu financier. Le fonctionnement global de cette assurance est simple : vous versez une somme mensuelle ou annuelle et vous êtes couvert en cas d’insolvabilité.
Depuis la mise en place de la loi Lagarde, l’emprunteur peut souscrire à une assurance externe (qui n’est donc pas son organisme bancaire). Par conséquent, la banque ou l’organisme de prêt va demander une preuve contractuelle lors de la demande de prêt immobilier. Toutefois, en aucun cas, elle ne peut augmenter le taux d’intérêt sous prétexte que vous choisissez une assurance externe.
Vous pouvez donc prendre le temps de comparer les diverses offres et trouver la plus avantageuse. Les différents organismes d’assurance proposent des offres multiples avec des garanties plus ou moins solides. Les garanties concernent les situations telles que la perte d’emploi, un décès, une invalidité, une maladie, etc. Chaque organisme vous proposera des offres plus ciblées comme l’assurance prêt immobilier maladie qui vous couvrira mieux en cas d’incapacité de travail liée à votre état de santé.
Sur votre contrat, vous devez porter votre intention sur trois éléments :
- l’indemnisation lors d’un sinistre : remboursement indemnitaire ou remboursement forfaitaire.
- le délai de franchise et le délai de carence : ils varient en fonction des contrats (3 mois à un an pour le délai de carence et 3 mois à 9 mois pour le délai de franchise).
- les exclusions : certaines situations ne seront jamais indemnisées.
Quel est le prix d’une assurance prêt immobilier ?
Le cout d’une assurance prêt immobilier varie en fonction de divers facteurs. En effet, l’assureur va prendre en compte des critères comme :
- l’âge (plus on est jeune moins c’est cher).
- l’état de santé (une personne en bonne santé est considérée comme un emprunteur à faible risque et le coût de l’assurance prêt immobilier sera plus faible).
- le nombre de garanties souscrites au moment de la signature du contrat (plus l’emprunteur est assuré, plus le prix sera élevé).
En outre, le coût d’une assurance prêt immobilier va varier en fonction des différents organismes, même à garanties équivalentes. C’est pourquoi il est primordial d’étudier le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA). De cette façon, il sera plus facile de trouver la meilleure offre. Sachez également que la plupart des assurances indépendantes coûtent environ deux fois moins cher que les garanties groupées proposées par les banques (0,25 % pour les banques et 0,07 % pour les assurances externes). Il est toutefois possible de négocier son taux assurance prêt immobilier en comparant les offres et en présentant à votre potentiel assureur les prix de la concurrence.
Enfin, il convient de faire la différence entre les cotisations fixes et dégressives. Généralement, les banques proposent des assurances “groupe” qui se basent sur un tarif fixe annuel et qui se calculent au pro rata du montant emprunté. Les assurances externes vont, quant à elles, facturer des cotisations en fonction du capital restant dû. Par conséquent, si vous souhaitez vendre rapidement votre bien immobilier, il est préférable d’opter pour une prime fixe. En revanche, si vous désirez vivre dans votre logement jusqu’à la fin du paiement, il est plus avantageux de choisir une prime dégressive.
Est-ce que l’assurance est obligatoire pour un prêt immobilier ?
Si on se fie à la loi, l’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire. Toutefois, un prêteur demandera systématiquement à l’emprunteur de prouver sa souscription à une assurance. Notons également que la banque qui accorde le prêt doit obligatoirement remettre une FSI (Fiche Standardisée d’Infirmation) à l’emprunteur. Ce document précise :
- les garanties proposées par l’offre groupe de la banque ;
- le tarif détaillé de l’assurance groupe ;
- les garanties minimales exigées par la banque prêteuse ;
- la possibilité pour l’emprunteur de se tourner vers un assureur externe à la banque.
Lorsque vous allez faire un emprunt pour un crédit immobilier, sachez que tout prêteur exigera une assurance. Néanmoins, chaque organisme aura des exigences propres. Par exemple, la banque A pourrait demander tant de garanties pour vous accorder un prêt alors que la banque B exigera trois garanties supplémentaires. C’est donc un point à étudier lorsqu’on souhaite faire un crédit car le nombre de garanties exigées va fortement influencer le prix final de l’assurance.
Quand renégocier son assurance prêt immobilier ?
L’assurance prêt immobilier peut représenter jusqu’à 30 % du montant d’un emprunt. C’est donc un budget conséquent. Néanmoins, il est possible depuis quelques années et grâce à une nouvelle loi, de renégocier votre assurance de prêt immobilier. À l’issue de cette négociation, vous pouvez effectuer entre 20 % et 60 % d’économies sur le montant global, c’est pourquoi il est nécessaire de prendre du temps pour faire les démarches.
Il faut alors savoir quand on peut renégocier son contrat ou bien changer son assurance prêt immobilier. Tout dépend de la date à laquelle vous avez signé le contrat initial. En effet, si la signature date de moins de 12 mois, la loi Hamon permet à l’emprunteur de changer d’assurance à tout moment et sans frais. En revanche, si l’assuré a signé depuis plus de 12 mois, il faudra attendre la date anniversaire de la signature de contrat pour changer d’assurance prêt immobilier.
Dans le cas où vous souhaitez conserver la même assurance prêt immobilier mais que vous constatez qu’à garanties égales, votre assureur est plus onéreux, vous pouvez tenter de renégocier les taux. Sachez qu’un banquier est dans l’obligation d’accepter une renégociation, sauf dans le cas du non-respect de l’équivalence des garanties. Lors d’un refus de renégociation, vous avez alors deux options :
- soit votre couverture n’est pas suffisante et vous devez ajouter des garanties supplémentaires ;
- soit vous estimez que les garanties sont équivalentes, le refus est donc injustifié et vous pouvez faire valoir vos droits par le biais d’un courtier en assurance ;
Enfin, depuis la mise en application de la loi Hamon, les frais d’avenant au contrat n’ont pas lieu d’être. La renégociation est donc gratuite et ne vous engage pas.
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