Les frais de garantie d’un prêt immobilier : guide pratique

Les frais de garantie d’un prêt immobilier représentent une part importante des coûts associés à l’acquisition d’un bien immobilier. 

C’est la raison pour laquelle, comprendre ces frais est nécessaire pour les emprunteurs. Par ailleurs, ces frais jouent un rôle capital dans la sécurisation du prêt et la protection des intérêts des prêteurs. 

Ce guide pratique vise à décoder les frais de garantie d’un prêt immobilier, en expliquant leur nature, leur fonctionnement et leur impact sur le coût total du prêt. En effet, cet article offre un aperçu détaillé pour aider les futurs acquéreurs immobiliers à prendre des décisions judicieuses.

Frais de garantie d’un prêt immobilier : de quoi s’agit-il ?

Les frais de garantie d’un prêt immobilier sont des frais que l’emprunteur à l’obligation de payer pour garantir le remboursement du prêt qu’il a contracté à une banque. 

Elles constituent une mesure de sécurité assurant le remboursement du prêt à défaut de paiement de l’emprunteur. 

Les frais de garantie diffèrent de l’assurance emprunteur. Si l’assurance emprunteur protège la banque en cas d’invalidité, de maladie ou du décès de l’emprunteur, les frais de garantie entrent en jeu quand l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de remplir correctement ses obligations. 

La garantie est définie par l’emprunteur en fonction du prêt et est écrite dans le contrat. Dès lors, des frais supplémentaires sont ajoutés dans le coût du crédit immobilier.

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À quoi servent ces frais de garantie ?

Les frais de garantie servent à payer les dépenses relatives à la garantie du prêt immobilier tels que sa mise en place et sa gestion. En effet, la banque utilise les frais de garantie pour couvrir :

• Les frais de dossier : une partie des frais de garantie servent à couvrir les coûts administratifs liés à la mise en place de la garantie du prêt.  Cela implique le traitement des documents nécessaires et la vérification des informations de l’emprunteur.

• Les frais de gestion : les frais incluent également les coûts de gestion de la garantie tout au long du prêt. C’est une surveillance continue de la situation financière de l’emprunteur, et l’exécution des actions nécessaires en cas de défaut de paiement.

• L’assurance contre les risques : une partie des frais de garantie est aussi utilisée pour financer une assurance pour fournir une protection supplémentaire à la banque prêteuse contre les risques de défaut de paiement de l’emprunteur.

Les différents types de garanties pour un prêt immobilier

Dans le contexte d’un prêt immobilier, trois options de garantie seront disponibles pour vous :

La caution

La caution est une garantie qui consiste à faire appel à un tiers pour garantir le prêt. Il peut s’agir d’une entreprise privée ou mutuelle de cautionnement ou d’une personne physique. 

Dans le cas d’une société, celle-ci porte garant pour l’emprunter auprès de la banque. En cas de défaut de paiement, l’entreprise de cautionnement rembourse l’emprunt de la banque. Il entreprend ensuite des démarches pour récupérer les fonds auprès de l’emprunteur. 

Par ailleurs, une personne physique peut également se porter garant, soit un membre de la famille ou un ami. Ce dernier s’engage à rembourser le prêt dans le cas où l’emprunteur est dans l’incapacité de le faire.

Le nantissement

En matière de prêt immobilier, le nantissement est utilisé pour une garantie supplémentaire de la part de l’emprunteur pour le remboursement du prêt. 

Si l’hypothèque concerne généralement le bien immobilier, le nantissement porte sur des actifs financiers ou des comptes bancaires détenus par l’emprunteur. 

Cette option est idéale pour vous si vous ne possédez pas de bien immobilier ou que vous ne souhaitez pas mettre votre bien immobilier en garantie.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est une forme spécifique d’hypothèque. 

Elle s’applique dans le contexte de financement d’acquisition d’un bien immobilier existant. Cette forme d’hypothèque est différente de l’hypothèque conventionnelle du fait que la garantie se porte sur le bien lui-même. 

De ce fait, en cas de non remboursement du prêt, la banque a le droit de saisir le bien hypothéqué et de le mettre aux enchères publiques afin de récupérer le capital prêté.

Toutes ces formes de garantie font l’objet d’un accord écrit entre l’emprunteur et la banque ou l’institution financière prêteuse. Toutes les modalités sur les droits et les obligations des contractants sont inscrites et visibles lors de la signature du contrat. 

Quels sont les coûts des frais de garantie d’un prêt immobilier ?

Les coûts des frais de garantie varient en fonction du capital emprunté à la banque ainsi que la garantie. C’est la raison pour laquelle, le choix de la garantie doit être pris en compte avant de souscrire à un prêt immobilier. 

Les frais de garantie comprennent les coûts de notaire pour le nantissement et l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Dans le cas de la garantie par la caution, les frais correspondent au coût d’une société de cautionnement.

Deux variables entrent en compte pour calculer les frais de garantie:

• un pourcentage du capital emprunté à la banque ; 
• frais supplémentaires liés à la garantie.

Si vous voulez des frais de garantie moins élevés, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est le choix le plus judicieux. 

En effet, le coût est en moyenne 0,8% du prêt + 500 € forfaitaires. A contrario, l’hypothèque est la plus coûteuse, avec 2% de la somme. 

Quant aux frais de caution, le calcul comprend:

• 150 allant jusqu’à 600 € de commission pour la société de cautionnement.
• Une contribution d’environ 0,8% du capital prêté + 200 €.

Les frais de garantie d’un prêt immobilier sont-ils négociables ?

Les banques ont généralement des institutions financières ou des organismes partenaires. 

De ce fait, pour le cas d’une garantie par caution, il n’est pas possible de choisir une autre société de cautionnement ayant des frais moins coûteux. Bien qu’ il existe des banques qui approuvent que la caution soit couverte par une mutuelle. Il faut, pour autant, être éligible pour bénéficier de cette solution avantageuse. 

Conclusion

Le prêt immobilier inclut des frais supplémentaires de garantie. Ces frais de garantie dépendent du choix de la garantie de l’emprunteur. Contrairement à la caution et au nantissement qui nécessitent des frais de notaire et d’organisme de cautionnement, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est généralement la moins onéreuse.