Prêt in fine : guide complet

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Abordons ensemble la notion du prêt in fine, aussi appelé amortissement in fine, un acteur distinctif sur l’échiquier des crédits immobiliers. Sa spécificité réside dans son schéma de remboursement, différent des autres options de financement. En choisissant le prêt in fine, vous bénéficiez de :

  • La restitution du capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière mensualité ;
  • L’obligation de s’acquitter uniquement des intérêts et d’une assurance éventuelle pendant toute la durée du prêt, favorisant ainsi une meilleure gestion de votre trésorerie ;
  • Un allègement de votre charge fiscale par le biais de la déduction mensuelle des intérêts versés. De plus, la valeur marchande du bien tend vers zéro au fil du temps, un aspect pouvant, dans certaines conditions, vous soustraire à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers sont souvent tentés par le prêt in fine lorsqu’il s’agit de financer leurs opérations, en particulier pour des investissements locatifs ou des projets patrimoniaux, tirant profit de son apport en termes de liquidités et des avantages fiscaux qu’il offre.

Pour autant, malgré ses avantages, le prêt in fine peine à rivaliser avec le prêt amortissable sur le marché français. L’accès à ce type de prêt, conditionné par des critères stricts, limite son utilisation à un groupe restreint d’emprunteurs. 

Par ailleurs, une connaissance limitée de cette forme de crédit contribue également à sa popularité moins étendue. De fait, cette situation s’explique moins par un déficit d’atouts que par une familiarité insuffisante avec ce type de financement.

Quelle différence avec un prêt amortissable ?

poignée de main crédit in fine
Faire des économies grâce au prêt in fine

Le prêt in fine et le prêt amortissable s’inscrivent en des points distincts sur l’échelle des crédits immobiliers, notamment en raison de leurs structures de remboursement respectives. En effet, le prêt amortissable vous engage à restituer une partie du capital ainsi que des intérêts à chaque échéance. A contrario, le prêt in fine ne requiert le paiement que des intérêts durant la durée du crédit, le capital devant être remboursé à l’échéance finale.

L’attrait fiscal constitue une autre ligne de démarcation. Le prêt in fine dessine souvent un paysage fiscal plus clément, en particulier pour les investisseurs immobiliers. Les intérêts du prêt in fine peuvent s’inscrire en déduction des revenus fonciers, ce qui diminue la pression fiscale.

Concernant le coût total, le prêt in fine a tendance à surclasser le prêt amortissable. Cette situation s’explique par le fait que les intérêts sont calculés sur la totalité du capital emprunté tout au long du crédit. 

Dès lors, il est toujours nécessaire pour les emprunteurs d’analyser minutieusement leur situation financière et leurs objectifs avant de faire un choix définitif entre ces deux formes de crédit.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

En pratique, le prêt in fine trace son sillon grâce à une structure de remboursement atypique. L’emprunteur règle uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, le remboursement du capital intervenant uniquement à l’expiration du crédit. Voilà pourquoi on parle de « prêt in fine », « in fine » signifiant « à la fin » en latin.

Ce type de prêt impose généralement à l’emprunteur de constituer un plan d’épargne ou d’investir dans un bien destiné à être cédé au terme de la période de prêt pour rembourser le capital.

En effet, le prêt in fine impose des garanties plus importantes que celles requises pour un crédit classique. Au lieu d’un remboursement progressif du capital, l’emprunteur doit mettre en place une épargne qui sera mobilisée pour rembourser le capital en fin de prêt. On qualifie cette épargne de « nantissement« , qui constitue une garantie de sécurité notable pour la banque et une condition incontournable pour la majorité des prêts in fine.

Pour s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur, la banque peut exiger la création d’un compte épargne ou d’une assurance-vie dédiée. En outre, elle peut requérir des versements réguliers, souvent mensuels, sur le produit d’épargne qu’elle aura conseillé. Ces versements commencent généralement par un montant prédéfini, représentant au moins 30 % du montant total du prêt.

En augmentant progressivement cette épargne jusqu’à atteindre le montant du capital emprunté, l’emprunteur assure à la banque qu’il sera en mesure de rembourser le prêt immobilier à son échéance.

Les avantages du prêt in fine

logo maison et clé
De nombreux avantages au prêt in fine

Les principaux attraits du prêt in fine se regroupent autour des axes suivants :

  • Allègements fiscaux. Les intérêts de ce type de prêt, déductibles des revenus fonciers, autorisent d’appréciables économies d’impôts. Le prêt in fine apparaît donc particulièrement séduisant pour les individus subissant un taux d’imposition élevé. De plus, la déduction des intérêts peut également diminuer la base imposable de l’IFI, contribuant ainsi à amoindrir encore le poids fiscal.
  • Souplesse de trésorerie. Le prêt in fine confère une certaine flexibilité en termes de gestion de trésorerie. Seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, offrant une marge financière élargie à l’emprunteur. Cette liquidité supplémentaire ouvre des perspectives attrayantes : investir dans d’autres projets immobiliers, faire face à des dépenses imprévues ou encore maximiser le rendement de l’épargne.
  • Préservation du capital. L’emprunteur conserve l’usage total du capital emprunté pendant la durée du prêt, une caractéristique qui peut s’avérer très utile pour un investissement. Par exemple, l’investisseur peut bénéficier d’une éventuelle plus-value à la revente du bien. De plus, cela confère à l’emprunteur la liberté de gérer son capital comme bon lui semble, y compris en le plaçant dans des placements financiers à haut rendement.

Quel est le coût d’un prêt in fine ?

Le coût d’un prêt in fine est généralement plus élevé que celui d’un crédit amortissable. Voici un exemple illustratif pour mettre en perspective le coût différentiel :

  • Crédit amortissable : pour un emprunt de 100 000 € à un taux de 4% sur une durée de 15 ans, les intérêts s’élèvent à 39 144 €.
  • Prêt in fine : pour un prêt similaire de 100 000 € à 4% sur une durée de 15 ans, les intérêts atteignent 60 000 €.

Cet exemple démontre que le coût en termes d’intérêts pour un prêt in fine est nettement supérieur à celui d’un crédit amortissable pour un même capital emprunté, un même taux et une même durée.

Mais alors, à qui s’adresse le prêt in fine ?

On l’a vu, le prêt in fine n’emprunte pas le chemin ordinaire des crédits immobiliers. En fait, il est particulièrement adapté pour ceux qui envisagent de financer un investissement locatif, compte tenu des avantages fiscaux qu’il confère.

La force majeure du prêt in fine réside en effet dans son potentiel fiscal : il donne la possibilité de réaliser des économies d’impôts considérables, particulièrement pour ceux qui se trouvent dans une tranche d’imposition élevée. Ce type de prêt offre une double opportunité : atténuer la pression fiscale tout en capitalisant sur l’argent économisé.

Ce mode de financement est ainsi recommandé pour les ménages fortement taxés, désireux d’investir dans l’immobilier locatif et disposant d’un apport conséquent. 

En revanche, il est peu attractif pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale, eu égard à ses avantages intrinsèques.

Peut-on renégocier un prêt in fine ?

Il est absolument envisageable de renégocier un prêt in fine, tout comme on peut le faire pour un crédit traditionnel. Le rachat de crédit est également une option viable. Toutefois, il est préférable de préparer un dossier financier robuste pour espérer obtenir une renégociation ou un rachat.

Vous pouvez également envisager de convertir un crédit in fine en crédit amortissable pour bénéficier de conditions plus avantageuses, notamment si votre situation professionnelle ou personnelle a connu des changements significatifs. Il est important de souligner que toute opération de rachat de crédit in fine entraîne des frais (tels que des indemnités de remboursement anticipé (IRA), des frais de garantie et des frais de dossier), et qu’il est généralement plus avantageux de demander ce rachat en début de prêt.

Quel taux pour un prêt in fine ?

Un prêt in fine constitue une opération financière présentant un niveau de risque plus élevé pour le prêteur par rapport à un prêt immobilier standard. Par ailleurs, l’absence de remboursement mensuel d’une partie du capital emprunté permet de majorer le montant des intérêts tout en maintenant un taux d’endettement tolérable pour l’emprunteur. 

En conséquence, il est généralement admis que les taux d’intérêt appliqués aux prêts in fine sont en moyenne 25% supérieurs à ceux des prêts classiques.

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