Prรชt in fine : guide complet

Quโ€™est-ce que le prรชt in fine ?

Abordons ensemble la notion du prรชt in fine, aussi appelรฉ amortissement in fine, un acteur distinctif sur l’รฉchiquier des crรฉdits immobiliers. Sa spรฉcificitรฉ rรฉside dans son schรฉma de remboursement, diffรฉrent des autres options de financement. En choisissant le prรชt in fine, vous bรฉnรฉficiez de :

  • La restitution du capital empruntรฉ en une seule fois, lors de la derniรจre mensualitรฉ ;
  • L’obligation de s’acquitter uniquement des intรฉrรชts et d’une assurance รฉventuelle pendant toute la durรฉe du prรชt, favorisant ainsi une meilleure gestion de votre trรฉsorerie ;
  • Un allรจgement de votre charge fiscale par le biais de la dรฉduction mensuelle des intรฉrรชts versรฉs. De plus, la valeur marchande du bien tend vers zรฉro au fil du temps, un aspect pouvant, dans certaines conditions, vous soustraire ร  l’Impรดt sur la Fortune Immobiliรจre (IFI).

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers sont souvent tentรฉs par le prรชt in fine lorsqu’il s’agit de financer leurs opรฉrations, en particulier pour des investissements locatifs ou des projets patrimoniaux, tirant profit de son apport en termes de liquiditรฉs et des avantages fiscaux qu’il offre.

Pour autant, malgrรฉ ses avantages, le prรชt in fine peine ร  rivaliser avec le prรชt amortissable sur le marchรฉ franรงais. L’accรจs ร  ce type de prรชt, conditionnรฉ par des critรจres stricts, limite son utilisation ร  un groupe restreint d’emprunteurs. 

Par ailleurs, une connaissance limitรฉe de cette forme de crรฉdit contribue รฉgalement ร  sa popularitรฉ moins รฉtendue. De fait, cette situation s’explique moins par un dรฉficit d’atouts que par une familiaritรฉ insuffisante avec ce type de financement.

Quelle diffรฉrence avec un prรชt amortissable ?

poignรฉe de main crรฉdit in fine
Faire des รฉconomies grรขce au prรชt in fine

Le prรชt in fine et le prรชt amortissable s’inscrivent en des points distincts sur l’รฉchelle des crรฉdits immobiliers, notamment en raison de leurs structures de remboursement respectives. En effet, le prรชt amortissable vous engage ร  restituer une partie du capital ainsi que des intรฉrรชts ร  chaque รฉchรฉance. A contrario, le prรชt in fine ne requiert le paiement que des intรฉrรชts durant la durรฉe du crรฉdit, le capital devant รชtre remboursรฉ ร  l’รฉchรฉance finale.

L’attrait fiscal constitue une autre ligne de dรฉmarcation. Le prรชt in fine dessine souvent un paysage fiscal plus clรฉment, en particulier pour les investisseurs immobiliers. Les intรฉrรชts du prรชt in fine peuvent s’inscrire en dรฉduction des revenus fonciers, ce qui diminue la pression fiscale.

Concernant le coรปt total, le prรชt in fine a tendance ร  surclasser le prรชt amortissable. Cette situation s’explique par le fait que les intรฉrรชts sont calculรฉs sur la totalitรฉ du capital empruntรฉ tout au long du crรฉdit. 

Dรจs lors, il est toujours nรฉcessaire pour les emprunteurs d’analyser minutieusement leur situation financiรจre et leurs objectifs avant de faire un choix dรฉfinitif entre ces deux formes de crรฉdit.

Comment fonctionne un prรชt in fine ?

En pratique, le prรชt in fine trace son sillon grรขce ร  une structure de remboursement atypique. L’emprunteur rรจgle uniquement les intรฉrรชts pendant la durรฉe du prรชt, le remboursement du capital intervenant uniquement ร  l’expiration du crรฉdit. Voilร  pourquoi on parle de ยซย prรชt in fineย ยป, ยซย in fineย ยป signifiant ยซย ร  la finย ยป en latin.

Ce type de prรชt impose gรฉnรฉralement ร  l’emprunteur de constituer un plan d’รฉpargne ou d’investir dans un bien destinรฉ ร  รชtre cรฉdรฉ au terme de la pรฉriode de prรชt pour rembourser le capital.

En effet, le prรชt in fine impose des garanties plus importantes que celles requises pour un crรฉdit classique. Au lieu d’un remboursement progressif du capital, l’emprunteur doit mettre en place une รฉpargne qui sera mobilisรฉe pour rembourser le capital en fin de prรชt. On qualifie cette รฉpargne de ยซย nantissementยซย , qui constitue une garantie de sรฉcuritรฉ notable pour la banque et une condition incontournable pour la majoritรฉ des prรชts in fine.

Pour s’assurer de la solvabilitรฉ de l’emprunteur, la banque peut exiger la crรฉation d’un compte รฉpargne ou d’une assurance-vie dรฉdiรฉe. En outre, elle peut requรฉrir des versements rรฉguliers, souvent mensuels, sur le produit d’รฉpargne qu’elle aura conseillรฉ. Ces versements commencent gรฉnรฉralement par un montant prรฉdรฉfini, reprรฉsentant au moins 30 % du montant total du prรชt.

En augmentant progressivement cette รฉpargne jusqu’ร  atteindre le montant du capital empruntรฉ, l’emprunteur assure ร  la banque qu’il sera en mesure de rembourser le prรชt immobilier ร  son รฉchรฉance.

Les avantages du prรชt in fine

logo maison et clรฉ
De nombreux avantages au prรชt in fine

Les principaux attraits du prรชt in fine se regroupent autour des axes suivants :

  • Allรจgements fiscaux. Les intรฉrรชts de ce type de prรชt, dรฉductibles des revenus fonciers, autorisent dโ€™apprรฉciables รฉconomies d’impรดts. Le prรชt in fine apparaรฎt donc particuliรจrement sรฉduisant pour les individus subissant un taux d’imposition รฉlevรฉ. De plus, la dรฉduction des intรฉrรชts peut รฉgalement diminuer la base imposable de l’IFI, contribuant ainsi ร  amoindrir encore le poids fiscal.
  • Souplesse de trรฉsorerie. Le prรชt in fine confรจre une certaine flexibilitรฉ en termes de gestion de trรฉsorerie. Seuls les intรฉrรชts sont remboursรฉs pendant la durรฉe du prรชt, offrant une marge financiรจre รฉlargie ร  l’emprunteur. Cette liquiditรฉ supplรฉmentaire ouvre des perspectives attrayantes : investir dans d’autres projets immobiliers, faire face ร  des dรฉpenses imprรฉvues ou encore maximiser le rendement de l’รฉpargne.
  • Prรฉservation du capital. L’emprunteur conserve l’usage total du capital empruntรฉ pendant la durรฉe du prรชt, une caractรฉristique qui peut s’avรฉrer trรจs utile pour un investissement. Par exemple, lโ€™investisseur peut bรฉnรฉficier d’une รฉventuelle plus-value ร  la revente du bien. De plus, cela confรจre ร  l’emprunteur la libertรฉ de gรฉrer son capital comme bon lui semble, y compris en le plaรงant dans des placements financiers ร  haut rendement.

Quel est le coรปt dโ€™un prรชt in fine ?

Le coรปt d’un prรชt in fine est gรฉnรฉralement plus รฉlevรฉ que celui d’un crรฉdit amortissable. Voici un exemple illustratif pour mettre en perspective le coรปt diffรฉrentiel :

  • Crรฉdit amortissable : pour un emprunt de 100 000 โ‚ฌ ร  un taux de 4% sur une durรฉe de 15 ans, les intรฉrรชts s’รฉlรจvent ร  39 144 โ‚ฌ.
  • Prรชt in fine : pour un prรชt similaire de 100 000 โ‚ฌ ร  4% sur une durรฉe de 15 ans, les intรฉrรชts atteignent 60 000 โ‚ฌ.

Cet exemple dรฉmontre que le coรปt en termes d’intรฉrรชts pour un prรชt in fine est nettement supรฉrieur ร  celui d’un crรฉdit amortissable pour un mรชme capital empruntรฉ, un mรชme taux et une mรชme durรฉe.

Mais alors, ร  qui sโ€™adresse le prรชt in fine ?

On lโ€™a vu, le prรชt in fine n’emprunte pas le chemin ordinaire des crรฉdits immobiliers. En fait, il est particuliรจrement adaptรฉ pour ceux qui envisagent de financer un investissement locatif, compte tenu des avantages fiscaux qu’il confรจre.

La force majeure du prรชt in fine rรฉside en effet dans son potentiel fiscal : il donne la possibilitรฉ de rรฉaliser des รฉconomies d’impรดts considรฉrables, particuliรจrement pour ceux qui se trouvent dans une tranche d’imposition รฉlevรฉe. Ce type de prรชt offre une double opportunitรฉ : attรฉnuer la pression fiscale tout en capitalisant sur l’argent รฉconomisรฉ.

Ce mode de financement est ainsi recommandรฉ pour les mรฉnages fortement taxรฉs, dรฉsireux d’investir dans l’immobilier locatif et disposant dโ€™un apport consรฉquent. 

En revanche, il est peu attractif pour les personnes souhaitant acquรฉrir leur rรฉsidence principale, eu รฉgard ร  ses avantages intrinsรจques.

Peut-on renรฉgocier un prรชt in fine ?

Il est absolument envisageable de renรฉgocier un prรชt in fine, tout comme on peut le faire pour un crรฉdit traditionnel. Le rachat de crรฉdit est รฉgalement une option viable. Toutefois, il est prรฉfรฉrable de prรฉparer un dossier financier robuste pour espรฉrer obtenir une renรฉgociation ou un rachat.

Vous pouvez รฉgalement envisager de convertir un crรฉdit in fine en crรฉdit amortissable pour bรฉnรฉficier de conditions plus avantageuses, notamment si votre situation professionnelle ou personnelle a connu des changements significatifs. Il est important de souligner que toute opรฉration de rachat de crรฉdit in fine entraรฎne des frais (tels que des indemnitรฉs de remboursement anticipรฉ (IRA), des frais de garantie et des frais de dossier), et qu’il est gรฉnรฉralement plus avantageux de demander ce rachat en dรฉbut de prรชt.

Quel taux pour un prรชt in fine ?

Un prรชt in fine constitue une opรฉration financiรจre prรฉsentant un niveau de risque plus รฉlevรฉ pour le prรชteur par rapport ร  un prรชt immobilier standard. Par ailleurs, l’absence de remboursement mensuel d’une partie du capital empruntรฉ permet de majorer le montant des intรฉrรชts tout en maintenant un taux d’endettement tolรฉrable pour l’emprunteur. 

En consรฉquence, il est gรฉnรฉralement admis que les taux d’intรฉrรชt appliquรฉs aux prรชts in fine sont en moyenne 25% supรฉrieurs ร  ceux des prรชts classiques.

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